집을 살까 한다 (2) 목표를 포착했다

 무려 2년 전에 작성했던 1편 시점부터 지금까지 부동산에 대한 관심은 조금도 낮아진 적이 없다. 공부도 따로 해보고, 책도 읽어보고, 임장도 다녀보면서 관련 지식들을 쌓아두었고, 지식 못지 않게 중요한 시드머니도 착착 만들어두었다. 심지어 부동산 투자와 관련된 회사로 이직까지 했을 정도니까. 아마도 지금이 마지막 기회이지 않을까 하여 그동안 만들어둔 내용을 정리해보려 하고, 이를 바탕으로 내집마련을 (이제는 진짜) 도전해보려고 한다.

 

1편 복기 및 결정하기

지난 편에서 정리해본 가장 큰 내용 3가지는 아래와 같다:

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1) 무엇을 살 것인가? 아파트, 그 중에서도 최소 300세대 이상의 규모 있는 단지 아파트여야 하며, 역세권에 위치해야 한다.

2) 얼마에 살 것인가? 1편 시점에서 나의 시드 머니는 1.1억 정도였다. 지금은 2억원까지 준비가 되어 있고, 주택담보대출 시뮬레이션을 돌려보았을 때 최대로 마련 가능한 대출은 4.2억 가량이다. 즉, 2억 + 4.2억 = 6.2억 정도의 아파트를 매수할 준비가 되어 있는 셈이다.

3) 어디에 살 것인가? 1편 시점에서 내가 최종적으로 고려했던 곳은 용인시 수지구, 서울시 노원구, 하남시 세 곳이었다. 이 세 곳의 집값은 내가 일으킬 수 있는 자금에 아직 부합한다. 하지만 최종적으로는 용인시 수지구, 그 중에서도 신분당선 수지구청역 인근 아파트 단지를 매수하기로 결정했다.

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 위와 같이 결정한 데에 몇 가지 주요한 신상의 변화가 큰 영향을 미쳤다.

 우선, 1편 글을 작성하던 시점의 나는 노원구에 살면서 잠실로 출퇴근을 하는 직장인이었다. 하지만 지금의 나는 광진구에 살면서 강남으로 출퇴근하는 직장인이 되었다. 잠실에서 강남으로 한 번 더 이직을 하면서 그동안의 내 직장 동선을 복기해보았는데, 광진구에서 종로구로, 송파구로, 그리고 강남구로 이동하고 있었다. 데이터 분석가라는 직무의 특성을 고려했을 때, 수도권에 있는 여러 CBD 중에서 앞으로도 내가 있을 곳은 강남 또는 판교 업무지구일 것 같다는 예감이 들었다. 그리고 만약 정말 그렇다면, 나에게 필요한 대중교통 노선은 2호선과 신분당선이 된다.

 그렇게 2호선과 신분당선을 선택한 이상, 노원과 하남은 선택지에서 밀릴 수 밖에 없어진다. 용인시 수지구는 분당선과 신분당선 두 가지 노선을 가지고 있으며, 특히 신분당선 노선을 활용했을 때에는 판교까지 20분, 강남까지 40분 이내로 접근이 가능하다는 장점이 있다. 이렇듯 좋은 광역교통망을 가지고 있음에도 내 예산에 들어오는 매물이 있는 곳은 수지구가 유일하고, 특히 신분당선 수지구청역 인근을 중심으로 매물이 형성되어 있어 이 곳을 중점적으로 알아보고자 한다.

 

수지구청역 인근 타겟 단지 리스트업하기

 

내 예산을 기반으로 수지구청역 인근 매물을 리스트업했을 때, 아래 4개 단지의 매물이 검색된다. 공통된 특징은, 모두 현재 리모델링 사업이 추진 중인 곳이며, 특히 이 중 2개 단지는 이미 분담금 총회라는 산까지 넘어간 상태라는 것이다.

1. 초입마을 동아삼익풍림 아파트: 1,600여 세대로 이 일대에서 가장 세대수가 많은 대단지 아파트다. 리모델링사업 분담금 총회에서 분담금이 가결되었고, 내년 4월부터 이주를 시작한다고 한다. 풍덕초 > 수지중 > 수지고의 학군이 일대에서 가장 탄탄한 곳이라고 들어싿. 역세권이라고 하기는 어려운 위치 때문인지, 리모델링 사업이 확정되었음에도 불구하고 매물이 많아 가격이 쉽게 오르지는 않는 모양이다. 현재 매물들 호가는 6억원 정도에 형성되어 있지만, 실거래는 5억원 초반에서 이루어지고 있다.

2. 토월마을 보원아파트: 600여 세대 아파트로, 신분당선 역세권에 해당하는 아파트다. 1편 글을 썼을 때 내가 타겟하고 있던 아파트였고, 이 곳 역시 분담금 총회에서 분담금이 가결되며 이주가 멀지 않은 상태다. 현재 매물들 호가는 6.5억원 정도에 형성되어 있지만, 실거래는 5억원대 후반에서 이루어지고 있다.

3. 동부아파트: 역시  600여 세대 규모의 아파트로, 신분당선 역세권에 해당하는 아파트다. 이 일대 아파트 중 유일하게 100% 계단식으로 되어 있어 실거주 만족도가 높은 곳이라고 한다. 위 2개 단지와 함께 리모델링 사업 추진 중이나, 앞서 말한 계단식 + 높은 실거주 만족도로 인하여 단지 내 리모델링 찬성파와 반대파가 힘겨루기를 하고 있는 곳이다. 현재 매물들 호가는 6.5억원 정도에 형성되어 있으며, 실거래는 6억원대 초반에서 이루어지고 있다.

4. 현대아파트: 사실상 매수가 어려운 곳이다. 이 주변 대장 단지이기도 하고, 내 예산을 소폭 초과하는 매물이 1층 매물일 정도로 이미 가격 상승이 이루어진 곳이다.

 

최종 선정된 단지와 걱정되는 포인트

 이 중 현실적으로 내가 타겟해야 하는 곳은 동부아파트다. 우선 동아삼익풍림/보원아파트는 이미 리모델링 분담금까지 확정된 상태인데, 이 금액이 3.6억-4억 사이로 형성되었다고 들었다. 그 말인 즉슨 내가 아파트를 5억원에 사더라도 4억원의 분담금을 무조건 낼 각오로 입주해야 한다는 말이다. 또한 이주 기간이 얼마 남지 않아, 기껏 큰 돈 들여 입주해놓고도 몇 달 살지 못하고 다시 다른 곳에서 살아야 할 수도 있다. 2년 전에 보원아파트를 매수했더라면 지금 1억원 정도의 시세차익을 보고 나올 수도 있었겠지만, 투자에 만약은 없으니... 아무튼, 지금 최소 9억원짜리 신축 아파트에 들어갈 수는 없는 노릇이다.

 동부아파트는 실제로 임장을 갔을 때도 입지나 구조 등은 나무랄 것이 없는 단지였다. 단지 이번에 매수를 하게 된다면 걱정되는 부분이 한 가지 있는데, 리모델링 진행 여부가 불투명하여 가격에 불확실성으로 작용하고 있다는 것이다. 수지구청역이 위치한 풍덕천동 인근에서 리모델링이 거의 진행되지 않는 아파트들은 이미 가격 상승이 이루어진 상태이며, 동일한 이유로 동부아파트가 아직 저렴하지만 혹여나 리모델링이 진행되는 경우 (분담금총회가 12월로 예정되어 있다고 한다) 분담금을 추가로 지출해야 하는지, 그렇기 전에 매도하고 갈아탈 수 있는지, 갈아타기 전에 가격은 유의미하게 상승할지 등에 대해 계산이 서지 않는 상황이다. 단지 내에서 찬반이 워낙 치열하게 맞붙고 있다는 점이 한치 앞을 내다볼 수 없게 만든다.

위 걱정되는 부분만 제외하면, 이미 단지 내에서 타겟하고 있는 매물과 구조까지 준비는 끝났다. 임장도 한 차례 다녀와서 이제 좋은 매물만 나오면 잡는 게 우선이 되겠다. 회사에서도 도움 받을 수 있는 부분 받아가면서 올해가 가기 전에 매수 결정을 해볼 수도 있겠다.